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リファイニング建築で築47年の賃貸マンションを再生
三井不動産グループ

本紙令和5年11月号では、三井不動産が賃貸マンションに「リファイニング建築」を採用した「インスタイルレジデンス本駒込」（文京区本駒込）の工事現場見学会の様子を紹介したが、このほど工事が完了し、3月14日にプレス向けの竣工現場見学会が行われた。

1976年竣工の同賃貸マンションは築47年が経過し、老朽化に加え旧耐震基準で建築されていたため、耐震性にも課題があった。
一般的には建て替えが選択肢となるが、材料費・人件費の高騰、さらに第一種住居地域の高さ制限などの理由から建て替えは現実的ではなかった。

「リファイニング建築」とは、青木茂建築工房の独自工法で、既存駆体以外を解体し、駆体補修・耐震補強・設備更新を行うことで建物を新築同等に再生する手法。
単なるリノベーションとは異なり、建物寿命を大幅に延ばすことができる。

三井不動産はこの工法に加え、周辺市場の賃料分析、プラン企画、サブリースなど賃貸運営の全体をサポートする再生コンサルティングサービスを展開している。

既存駆体を詳細に調査した結果、長辺方向の耐震不足が判明。
開口部への耐震壁新設や柱とのスリット設置、さらに一部梁の炭素繊維シート補強が施された。

従来は1フロア6戸・全32戸だったが、再生後は1フロア7戸・全39戸に変更。
周辺マーケットに合わせ、収益性を高めるプランが構築された。

公開されたモデルルームは、既存窓以外は新築同然の仕上がり。
梁を活かしたレイアウトなども確認でき、見学会時点で入居率は95％以上と高い評価を得ていた。
賃料水準も新築比90％以上と遜色ない。

東京都内では老朽化マンションの再生需要が今後さらに増加すると見込まれる。
内装業界にとっても新たなビジネスチャンスが広がる分野であり、東装協環境研究会でも今後研究を進めていく方針だ。